Negocio propio: gestión de vivienda

* Los cálculos utilizan los datos promedio del mundo

Las organizaciones involucradas en la vivienda y los servicios comunales y el mantenimiento de edificios de apartamentos hoy en día no son populares entre la población, se cree que los propietarios y empleados de tales empresas no están interesados ​​en cumplir con sus obligaciones y simplemente recaudar dinero. Sin embargo, hay empresas privadas de vivienda y servicios comunales en el mercado que son mucho más eficientes en su trabajo, porque su propio bienestar depende de la satisfacción del cliente. Es posible abrir su propia empresa de gestión si hay un ajuste de cuentas en un negocio a largo plazo y conocimientos y habilidades en servicios públicos, porque los puestos de liderazgo en esta área son muy importantes.

Entrar en este mercado puede ser muy difícil, la mayoría de los edificios de apartamentos de hoy en día ya son atendidos por compañías administradoras, e incluso los edificios nuevos se transfieren por adelantado a la administración de los empresarios más ágiles. Por lo general, las casas de élite y grandes, que existen hasta ahora solo en el proyecto, ya están formalmente o informalmente "ocupadas" por una u otra compañía, y a menudo los jugadores grandes y trabajadores inicialmente toman tales objetos por sí mismos. Un novato puede ir a casas más simples que no son interesantes para los principales competidores, en este caso no tendrá que depender de grandes ganancias, habrá mucho trabajo, pero lo más importante en las primeras etapas es ganarse un nombre. Como ya se señaló, la mayoría de los residentes son escépticos sobre el trabajo de la empresa de servicios públicos y los perciben como una necesidad. Por lo tanto, es muy importante mostrar y demostrar que el empresario está listo para trabajar, que está interesado en mejorar el nivel de vida en el hogar, que no es indiferente a su condición.

Todavía es posible encontrar un nicho, especialmente en las grandes ciudades, una dirección prometedora: nuevos vecindarios en construcción, diseñados para la gente común. Aquí, es posible que también tenga que realizar concursos o convencer a los clientes potenciales de que su propia empresa es mejor que muchas otras, pero posteriormente será mucho más fácil. Al principio, el nivel de competencia puede parecer demasiado alto, pero no debemos olvidar que las agencias gubernamentales no están tan interesadas en la efectividad de su trabajo, los grandes jugadores están ocupados atendiendo casas más rentables y los mismos recién llegados no tienen ventajas significativas. Por eso es muy importante que el propio empresario o el gerente contratado por él sea un profesional en su campo, conozca todas las características del servicio de edificios de apartamentos y, si es posible, tenga conexiones suficientes para obtener contratos más rentables y resolver muchos problemas burocráticos: en esta área, toda la imperfección del aparato de los funcionarios es visible Especialmente bueno.

Para comenzar, debe registrarse como entidad comercial. Puede tomar forma simplemente como empresario individual, si es necesario abrir una entidad legal, es mejor elegir la forma de una compañía de responsabilidad limitada. En cualquier caso, un sistema de impuestos simplificado estará disponible, y esto es solo el 6% de los ingresos o el 15% de las ganancias operativas transferidas al estado.

También se debe tener en cuenta la posibilidad de registrar una organización sin fines de lucro: una asociación de propietarios de viviendas (HOA), que se ocupa de muchos problemas de mejoras en el hogar, pero esta es una forma ligeramente diferente de compañía de administración y, como su nombre lo indica, se forma como una unión de residentes de la casa. Las actividades se enmarcan en la definición de un clasificador (OKPD 2) 81 Servicios para el mantenimiento de edificios y territorios. Luego, para los servicios de vivienda y comunales, debe pasar por la licencia de sus actividades.

Para comenzar, debe tenerse en cuenta que el jefe de la organización debe tener la experiencia y los conocimientos pertinentes (que pueden confirmarse) para el mantenimiento de la casa, sin embargo, hoy se prevé someterse a un examen de calificación especial y obtener un certificado apropiado para obtener una licencia. También verifica la disponibilidad de la base material necesaria, las capacidades de gestión y las pruebas de competencia de todos los gerentes. Sin embargo, vale la pena señalar que esta ley fue adoptada en la segunda mitad de 2014, y las licencias deben completarse antes de mayo de 2015, hasta este momento, los servicios comunitarios y de vivienda de jure pueden tener lugar sin una licencia. Dado que la ley se aprobó recientemente, podemos esperar que haya cambios que afecten el trabajo futuro.

No debemos olvidar que en diferentes regiones se pueden establecer sus requisitos para los destinatarios de la licencia, por lo que tiene sentido familiarizarse con las condiciones para obtener una licencia en su área. Además, un emprendedor puede recurrir a compañías externas que se dedican a obtener licencias para sus clientes, esto simplificará enormemente el trabajo y, casi con certeza, tomará mucho menos tiempo, pero en este caso tendrá que depender de gastar varias decenas de miles de rublos adicionales.

Luego, necesita encontrar un lugar para su oficina. Por lo general, se encuentra en el territorio de la urbanización, que será atendida, o al menos en la máxima proximidad a la misma. Esto es bastante lógico. Por lo tanto, el lugar se ubica después de determinar el área de trabajo, pero también debe tenerse en cuenta aquí que, dependiendo del área, puede ser necesario alquilar locales en cada casa. Por ejemplo, si se supone que debe proporcionar servicios de conserjería. Sin embargo, los servicios de vivienda y comunales se encuentran en una habitación separada, donde el trabajo organizativo y administrativo se lleva a cabo directamente, todos los tipos de servicios se brindan directamente en la instalación. La vivienda y los servicios comunales se dedican a casi todos los trabajos de mantenimiento posibles para edificios de apartamentos, sin embargo, solo las empresas más grandes pueden trabajar de forma independiente. De hecho, para garantizar el suministro de agua, electricidad y similares, es necesario celebrar acuerdos directamente con las empresas que se dedican al suministro de estos recursos a los hogares, mientras que los servicios de vivienda y comunales se dedican al mantenimiento de las comunicaciones, verifica los asentamientos y es esencialmente un intermediario entre los residentes y un proveedor. Sin embargo, en la gran mayoría de los casos, el suministro de recursos proviene de un proveedor conocido, con el que se alcanzaron acuerdos en el momento de la construcción de la casa, por lo que los servicios de vivienda y comunales se comprometen a interactuar con una empresa ya seleccionada. Sin embargo, la vivienda y los servicios comunales comienzan acuerdos con otras compañías a petición propia o de los residentes. Esto incluye recolección de basura, remoción de nieve, reparaciones importantes y programadas de edificios y comunicaciones, instalaciones de ascensores, etc.

Hoy en día, una gran cantidad de empresas se dedican a dichos servicios, y los servicios de vivienda y comunales pueden hacerse cargo de algunas de estas responsabilidades, es decir, contratar especialistas que realicen el trabajo necesario. En otros casos, es casi seguro que tendrá que cooperar con organizaciones de terceros, porque, por ejemplo, la recolección de basura solo es posible si hay una flota considerable de equipos, capacidades y permisos adecuados para participar en tales actividades. Es mucho más fácil recurrir a subcontratistas. En relación con todo esto, el sector de la vivienda y los servicios públicos solo al comienzo de su trabajo ya está buscando socios y forjando relaciones con nuevas empresas.

Cabe señalar que a menudo es posible obtener permiso para dar servicio a esta o aquella casa solo después de haber ganado previamente la competencia. La lleva a cabo el municipio local, y aquí deberá cumplir no solo con los requisitos de las estructuras estatales, sino también con los residentes de la casa destinados al mantenimiento. Celebran una reunión especial en la que se toma la decisión de concluir un acuerdo con una empresa. Por lo tanto, tiene sentido buscar inicialmente posibles objetos y establecer relaciones con las personas que viven, escuchar sus requisitos y, lo que también es importante, determinar sus capacidades.

En algunas casas, la gente no escatima en mantenimiento y si confía en el servicio comunitario, puede recaudar fondos considerables para paisajismo, reparaciones permanentes y mejoras al edificio, y para establecer comunicaciones adicionales. Pero puede encontrar una casa donde los inquilinos no estén listos para pagar dinero, mientras que no quieren mejorar, y están esperando que los servicios comunitarios y de vivienda resuelvan todos los problemas a expensas de la propia empresa. Hay casos frecuentes en que una reunión de inquilinos se niega a realizar incluso cables de Internet. En tales casas, la limpieza también será difícil, y la compañía no debe contar con obtener ganancias normales, ya que ahorrarán en todo. Se cree que el sector de la vivienda y los servicios públicos solo se dedica al robo de dinero, y una empresa que está lejos de esto tiene una ventaja competitiva innegable.

Para que la empresa obtenga ganancias y sea altamente rentable, se debe prestar servicio a un número suficientemente grande de casas. Por el momento, el estado asigna fondos significativos para apoyar el trabajo de la vivienda y los servicios comunales, pero ahora están considerando formas de reducir estos subsidios, y el empresario debe estar preparado para el hecho de que en un día todos estos ingresos se detendrán o disminuirán significativamente. Al principio, realmente será posible poner algunas casas en servicio, pero el empresario debe tener los fondos de reserva para apoyar sus actividades, de lo contrario, la empresa se declarará en quiebra. Pero incluso una cuarta parte puede no ser suficiente para obtener ganancias, es posible que varias docenas de edificios de gran altura tengan que recibir servicios para esto. Las grandes viviendas y los servicios comunales funcionan con tantas casas, y solo esas empresas pueden desarrollarse. En general, cuantas más instalaciones atiende la organización, mayor será la rentabilidad de sus actividades. Cuando realmente hay muchas casas para mantenimiento y están ubicadas a una distancia suficiente entre sí, debe abrir nuevas oficinas, sucursales, para la conveniencia de administrar su empresa. Está claro que esto también implica inversiones bastante serias en el desarrollo empresarial.

Un punto importante en la organización de tal empresa es el personal. Aquí, se debe prestar especial atención a los gerentes, de quienes depende la efectividad de todo el proceso organizacional. Son ellos quienes coordinan las acciones de los empleados, se comunican con los residentes, encuentran problemas en el mantenimiento del hogar y los eliminan rápidamente. El propio empresario puede hacer esto, pero debido a las innovaciones, tendrá que pasar una prueba adicional de su idoneidad profesional en el servicio público. Esto es seguido por el resto del personal, que incluye personas en puestos administrativos y ejecutores directos de tareas. La vivienda y los servicios públicos en el curso de sus actividades a menudo cooperan con una gran cantidad de empresas, y para que la interacción sea efectiva, debe atraer gerentes para que trabajen con clientes, socios y representantes.

También debe pensar en abrir su soporte telefónico las 24 horas, porque puede ocurrir una emergencia a altas horas de la noche, y el sector de viviendas y servicios públicos debe responder de inmediato. Es mejor transferir los problemas de seguridad a las organizaciones de seguridad privada, sin embargo, la instalación de alarmas en los apartamentos se lleva a cabo solo con el consentimiento de los propietarios; A menudo, cada inquilino resuelve completamente este problema individualmente. Sin embargo, en las casas de élite, la conexión a una empresa de seguridad privada se realiza por adelantado en cada apartamento, y los inquilinos inicialmente esperan que se paguen los servicios de seguridad mensuales. Simultáneamente con la alarma, se instala protección contra incendios. Una empresa de terceros también está involucrada en la recolección de basura, a veces limpiando locales y territorios, aunque los trabajadores de la vivienda y los servicios comunales ya pueden hacerlo.

Un tema importante es el trabajo de construcción y reparación, para esto es necesario mantener un equipo de especialistas lo suficientemente grande, sin embargo, en la mayoría de los casos, los servicios de vivienda y comunales son contratados por un plomero y varios asistentes que solucionan los problemas más simples en el lugar a pedido. Cuando ocurre un colapso más serio, los empleados de una organización de construcción de terceros están involucrados, y en este caso, los residentes pagan la reparación juntos. Lo mismo ocurre con los bloqueos de aguas residuales, cortes de energía y apagones. Siempre que sea posible, los miembros del personal deben tomar medidas preventivas y prevenir problemas. En principio, la vivienda y los servicios públicos pueden trabajar exclusivamente en la contratación externa, contratando especialistas solo en otras organizaciones, pero en este caso puede ser difícil proporcionar una gestión operativa.

Además, no puede olvidarse de comprar el equipo adecuado. Aquí necesita artículos domésticos simples para reparar y limpiar, todo esto se compra en varias copias y se coloca en la oficina de la empresa o inmediatamente en las instalaciones. A veces es recomendable comprar equipos bastante caros para la limpieza de tuberías, el empresario en este caso podrá ahorrar mucho dinero en reparaciones, ya que no será necesario llamar a un equipo especializado. Si planea llevar a cabo al menos reparaciones menores, debe comprar equipos de construcción. Por lo tanto, el costo de comprar equipos puede comenzar desde varias decenas de miles de rublos y llegar a varios cientos, y a veces incluso más, si los servicios de vivienda y comunales quieren participar de manera independiente en la recolección de basura, trabajos de construcción completos y remoción de nieve. Además, en cada caso específico, es necesario calcular inicialmente qué será más rentable no solo para el emprendedor, sino también para los residentes, porque muchas pequeñas empresas prefieren trabajar a través de otras organizaciones y resolver problemas económicos con sus manos.

La forma más fácil de dar servicio a las casas nuevas es construir nuevas, no se requieren reparaciones, los residentes están contentos y si no hay interrupción en la electricidad o el agua, los propietarios pagarán la tarifa de servicios públicos indicada y ni siquiera pensarán si la vivienda y los servicios comunales están funcionando mal. La situación es más complicada con las casas antiguas, especialmente con los jubilados. Un edificio en ruinas tiene muchos problemas, hasta goteras en el techo, grietas en las paredes o un sistema de suministro de agua completamente podrido, y el contingente es una gente insegura con mucho tiempo libre. En tales casas, casi con seguridad se puede encontrar con un "presidente" no oficial en forma de algún tipo de abuela que se quejará de todos los problemas que los residentes no pueden resolver. De hecho, aunque puede ser difícil recaudar dinero de los residentes, es bastante realista y una persona competente puede participar en un trabajo organizativo eficaz. Otra cosa es que muchas viviendas y servicios comunitarios simplemente no quieren prestar atención a esto, por lo que un empresario novato puede venir a esa casa y, después de hablar con los propietarios de los apartamentos, hacer una discusión general sobre la decisión de cambiar la empresa de gestión. Por lo tanto, puede deshacerse de muchas organizaciones incompetentes que no hacen absolutamente nada, y gradualmente el mercado comenzará a desarrollarse. Por el bien de esto, por cierto, se decidió emitir una licencia de vivienda y servicios comunales.

Tal negocio se caracteriza por una gran cantidad de dificultades, a las que recientemente se ha agregado la necesidad de obtener una licencia. Debo decir que el empresario toma directamente una pequeña parte de la cantidad de facturas de servicios públicos de un apartamento, y se genera una ganancia suficiente debido a la gran cantidad de clientes atendidos. Sin embargo, dado que la mayoría de los servicios de vivienda y comunales funcionan de acuerdo con un esquema desarrollado en la segunda mitad del siglo pasado, un líder progresista puede desarrollar rápidamente una empresa. Por lo tanto, será difícil en los primeros 2-3 años de trabajo, después de lo cual habrá un número suficiente de casas y una buena reputación (y sin ella será difícil resolver 2-3 años de una empresa comercial en este campo) para obtener ganancias decentes.

Matthias Laudanum

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18/08/2019


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